Tidak lebih murah, tetapi luasnya lebih kecil. Apa yang akan terjadi pada pasar perumahan di Rusia

Naiknya harga apartemen dan penjualan yang membludak

Setelah diberlakukannya sanksi terhadap Rusia dan jatuhnya rubel, permintaan yang tinggi mulai terjadi di banyak industri. Selain gula, barang-barang kebersihan pribadi, dan peralatan rumah tangga, orang-orang Rusia juga bergegas membeli apartemen. Dan jika dalam tiga kasus pertama alasannya adalah kepanikan dan ketakutan akan rak-rak yang kosong, maka dalam kasus real estat, orang-orang berusaha untuk mempertahankan tabungan mereka.

Menurut Cian. Analysts”, pada bulan Maret jumlah transaksi hampir melampaui rekor Desember 2020: 8,3 ribu perjanjian penyertaan modal (EPA) di Moskow dan wilayah tersebut.

Namun pada bulan April, permintaan mulai turun. Di wilayah Moskow turun 48% dibandingkan bulan sebelumnya. Angka serupa juga terjadi di Rusia: permintaan tinggi di bulan Maret, lalu penurunan sebesar 56% di bulan April. Tren yang sama juga terjadi pada bulan Mei.

Direktur regional departemen real estate perkotaan dari perusahaan konsultan Knight Frank Russia, Andrey Solovyov, berpendapat bahwa di segmen real estate mewah, transaksi terjadi hanya karena kebutuhan: tidak ada klien yang mencermati, merencanakan, sebagian besar mereka tidak bermaksud membuang waktu dan tegas dalam memilih:

“Banyak klien memilih strategi perilaku klasik - “melawan”, “membekukan” atau “lari”. Kelompok pertama ingin membeli apartemen 30–40% di bawah harga yang disebutkan; yang terakhir membekukan aplikasi mereka sampai keadaan pasar lebih lanjut diklarifikasi; yang lain lagi takut bahwa situasinya akan menjadi terlalu tidak stabil, dan berusaha untuk menjual atau membeli sesegera mungkin, menutup semua masalah yang mendesak dan meninggalkan pasar.”

Dalam kondisi saat ini, pembeli paling aktif adalah apartemen paling kompak dan murah: apartemen satu kamar dan studio. Rekaman tersebut menjadi lebih kecil dalam beberapa bulan terakhir, yang merupakan hal yang biasa terjadi pada krisis. Menurut Cyan. Analis”, di Moskow rata-rata luas tempat tinggal yang terjual turun 5 meter persegi. m dibandingkan tahun lalu - dari 52 menjadi 47 meter persegi. m.Pada saat yang sama, apartemen dengan finishing sangat diminati - orang Rusia tidak memiliki uang tambahan untuk renovasi, termasuk karena meningkatnya biaya bahan finishing.

Alasan utama membeli apartemen kecil adalah karena hanya itu yang orang punya cukup tabungan. Mereka yang menunda pembelian apartemen menyadari bahwa mungkin tidak ada waktu yang lebih tepat. Jadi mereka mengambil apa yang mereka mampu. Dan mereka yang menyimpan dana di deposito bank atau uang tunai bergegas menginvestasikan uang mereka setidaknya di beberapa real estat sebelum terdepresiasi.

Memang, tabungan mulai terdepresiasi dengan cepat. Pada saat yang sama, harga rumah mulai meningkat. Ketua Cian. Analis” Alexei Popov mencatat bahwa harga pasokan rata-rata di Moskow dan wilayah Moskow kini 8% lebih tinggi dibandingkan awal tahun: 265 ribu rubel di wilayah Moskow dan 321 ribu rubel di Moskow.

Namun, tidak ada lagi lonjakan harga yang tajam seperti pada bulan Februari-Maret, kata Popov:

“Pada bulan April dan Mei, pertumbuhan harga secara bertahap melambat. Pada bulan Juni, tidak semua pengembang melakukan indeksasi yang bertepatan dengan awal bulan. Proyek-proyek baru mulai memasuki pasar dengan harga yang lebih akurat.”

Namun, Anda jangan berharap harga akan turun meski dalam jangka panjang. Untuk mengambil keputusan tersebut, pengembang yang membangun dengan pembiayaan proyek menggunakan rekening escrow (rekening bank khusus yang menyimpan uang sampai keadaan tertentu terpenuhi - catatan redaksi) perlu mendapatkan persetujuan dari bank kreditur. Dan ini menyiratkan proses persetujuan yang panjang. Tidak ada yang akan melakukan ini.

Salah satu pendiri Mann, Cheremnykh and Partners, pakar manajemen profitabilitas di real estat Ivan Cheremnykh menegaskan bahwa tidak akan ada penurunan harga:

“Sekarang Anda dapat mengharapkan penurunan harga hanya untuk lot individu - dan kemudian di pasar sekunder karena fakta bahwa orang tertentu sangat membutuhkan uang. Misalnya, dia ingin keluar negeri atau perlu membiayai usahanya, atau dia mempunyai masalah, oleh karena itu dia siap memberikan keuntungannya kepada pembeli untuk mendapatkan uang cair. Pengembang tidak akan mengurangi sama sekali. Menunggu nilai properti turun adalah hal yang konyol.”

Menurut perkiraan Badan Pemeringkat Nasional, pada akhir tahun, harga apartemen di Moskow dan wilayah Moskow akan naik sebesar 20–30%. Biaya konstruksi juga meningkat, dan pengembang tidak akan rugi.

Pembekuan proyek baru dan kekurangan bahan impor

Reaksi pertama para pengembang terhadap sanksi dan depresiasi rubel adalah membekukan proyek-proyek baru. Pengembang telah menunda pengerjaan kompleks perumahan baru di kemudian hari. Menurut Kommersant, krisis ini menyebabkan 40% perusahaan membekukan pembangunan di seluruh Rusia tanpa batas waktu.

Menurut Andrei Solovyov, kini pengembang dengan objek pada tahap penyelesaian akhir berada dalam situasi yang menguntungkan - mereka telah membeli bahan, dan pembatasan hanya memengaruhi sebagian dari beberapa barang. Sebagian besar pengembang harus memecahkan masalah pasokan material. Perusahaan mulai aktif membangun rantai pasokan melalui Kazakhstan, Tiongkok, dan Asia.

Ivan Cheremnykh mengklaim bahwa banyak barang tidak lagi tersedia di Rusia:

“Beberapa solusi material dan teknik tidak tersedia bagi kami. Misalnya apa yang disuplai orang Spanyol atau Italia bisa didapat melalui Kyrgyzstan, Uzbekistan, Kazakhstan, tapi apa yang disuplai Inggris tidak mungkin, karena mereka berprinsip dalam hal ini. Ini adalah sistem teknik, bahan finishing, dan peralatan.”

Di Rusia, kesulitan telah muncul dengan peralatan elevator. Ada produksi di Federasi Rusia, tetapi beberapa komponen hanya dibuat di Eropa. Pengembang mulai bernegosiasi dengan produsen elevator, termasuk dari Tiongkok, Kazakhstan, dan Belarus.

Masalah kekurangan material impor sangat relevan bagi pengembang perumahan mewah. Menurut Solovyov, klien kini berhati-hati terhadap properti yang pengirimannya dijadwalkan pada 2025–2026, terutama jika proyek tersebut dijual dengan perabotan lengkap. Lagi pula, tidak mudah bagi pengembang untuk mendapatkan komponen yang diperlukan di segmen real estate elit:

“Bukan rahasia lagi kalau 30% isi club house elit adalah material dari luar negeri. Kini, dalam situasi saat ini, kita perlu mencari arus logistik baru melalui Asia, dan hal ini akan memakan biaya lebih besar. Beberapa pengembang telah mengabaikan penyelesaian proyek baru mereka.”

Masalah lainnya adalah meningkatnya biaya pembangunan perumahan. Pada tahun 2021 saja, menurut berbagai perkiraan, angka tersebut telah meningkat rata-rata 20–50%. Hal ini dimungkinkan karena kenaikan harga bahan bangunan yang belum pernah terjadi sebelumnya di tengah pandemi - dari 35% menjadi 150% untuk beberapa jenis barang. Namun pada tahun 2022 kita bisa mengharapkan rekor baru. Menurut Natalia Pyryeva, analis di grup keuangan Finam, musim semi ini biaya bahan bangunan meningkat rata-rata 50%, dan biaya konstruksi sebesar 30%.

Meningkatnya kompleksitas logistik, fluktuasi nilai tukar, dan kebijakan penetapan harga dari produsen itu sendiri - semua faktor ini mempengaruhi harga. Dalam kondisi seperti itu, harga bahan bangunan akan terus naik, kata Managing Partner Rusland SP Andrey Boykov:

“Dengan data seperti itu, harga bahan bangunan akan terus naik. Jelas bahwa semua ini mempengaruhi harga akhir satu meter. Pada akhir tahun, biayanya mungkin meningkat sebanding dengan kenaikan biaya, atau sedikit lebih rendah.”

Peran kunci Bank Sentral

Pada tanggal 28 Februari, Bank Sentral menaikkan suku bunga utama dari 9,5% ke rekor 20%. Regulator mengambil langkah ini untuk memperlambat inflasi: pinjaman menjadi lebih mahal, barang-barang, termasuk perumahan, menjadi kurang terjangkau, dan permintaan menurun. Suku bunga acuan yang tinggi telah menjadi “penghalang” kenaikan harga real estat. Di bank komersial bahkan meningkat lebih dari 10 poin persentase - menjadi 21,5% per tahun. Tidak semua orang mampu membeli hipotek semahal itu. Beberapa bank telah berhenti mengeluarkan pinjaman hipotek sama sekali, menunggu situasi menjadi normal.

Pada bulan Maret, Bank Sentral mempertahankan indikator tersebut pada rekor tertinggi. Hasil dari kebijakan Bank Sentral ini sudah terlihat pada bulan April: pasar hipotek ambruk lebih dari 70%.

Menurut Bank Rusia, “pada bulan Maret, pinjaman hipotek senilai 521 miliar rubel diterbitkan, dan pada bulan April - hanya 162 miliar. Pada saat yang sama, terjadi kontraksi di kedua pasar (diperkirakan lebih dari tujuh kali lipat, sebagian besar karena penghentian penerbitan pinjaman, disetujui dengan suku bunga lama) dan hipotek preferensial (meningkat sekitar dua kali lipat - dari 210 miliar pada bulan Maret menjadi 113 miliar).”

Pada bulan April, Bank Sentral mulai melonggarkan kebijakan moneter. Pertama, regulator menurunkan tarif dari 20% menjadi 17%, dan kemudian menjadi 14%. Pada bulan Mei, Bank Sentral menurunkannya menjadi 11%, dan pada bulan Juni - menjadi 9,5% saat ini.

Hingga akhir Maret, hipotek preferensial masih diterbitkan berdasarkan kondisi lama - dengan tingkat 7% per tahun untuk jumlah hingga 3 juta rubel. Mulai 1 April, tarifnya meningkat menjadi 12%, dan jumlahnya - menjadi 12 juta rubel untuk wilayah ibu kota dan 6 juta rubel untuk wilayah lainnya. Namun, pada bulan Mei bank mengeluarkan pinjaman tersebut sebesar 9% per tahun.

Natalya Pyryeva percaya bahwa meskipun suku bunga utama dan penawaran preferensial baru saja diturunkan, tidak ada alasan untuk peningkatan permintaan yang signifikan dalam beberapa bulan mendatang:

“Penurunan suku bunga hipotek dan program preferensial tidak akan lagi merangsang lonjakan aktivitas di pasar; hal ini diperlukan untuk menurunkan harga dan secara komprehensif meningkatkan kondisi kehidupan ekonomi masyarakat Rusia.”

Orang Rusia beremigrasi - harga sewa rumah turun

Sejak akhir Februari, ada banyak pilihan baru di pasar sewa jangka panjang. Penyewaan perumahan mulai aktif terutama pada bulan Maret. Ini paling umum terjadi di Moskow dan Sankt Peterburg - aliran emigrasi paling mencolok terlihat dari sana. Menurut Cyan. Analis,” dibandingkan dengan musim dingin 2021-2022, volume pasokan meningkat 2,6 kali lipat di Moskow dan 1,9 kali lipat di Sankt Peterburg.

Ada lebih banyak penawaran di pasar sewa karena apartemen pasar sekunder disiapkan untuk dijual. Alexei Popov mengklaim bahwa karena kepanikan dan kenaikan harga, pemilik rumah memutuskan untuk menunda penyelesaian kontrak:

“Di pasar sekunder, banyak transaksi yang ditangguhkan karena keputusan beberapa penjual “untuk belum menjual”, karena tidak jelas berapa harga pasar yang wajar dan wajar, dan beberapa pembeli memutuskan “untuk tidak membeli”, karena suku bunga hipotek telah meningkat.”

Meningkatnya pasokan memaksa penyewa menurunkan tarif. Menurut Cyan. Analis,” selama empat bulan, dari pertengahan Februari hingga pertengahan Juni, harga apartemen satu kamar di Moskow turun 14% (menjadi 44 ribu rubel), apartemen dua kamar sebesar 19% (menjadi 72 ribu rubel). Angka serupa di Sankt Peterburg masing-masing minus 13% (hingga 27 ribu) dan minus 12% (hingga 44 ribu). Pada saat yang sama, tarif sewa masih lebih tinggi 10-12% dibandingkan tahun lalu.

Sejak akhir April, calon penyewa semakin aktif. Menurut Popov, mereka yang berencana memperbaiki kondisi kehidupannya memasuki pasar, namun tidak mampu membeli apartemen di gedung baru atau di pasar sekunder karena tingginya suku bunga hipotek.

Dengan pecahnya perang di Ukraina, harga sewa jangka pendek mulai sangat bergantung pada pembatasan logistik. Di kota-kota selatan dengan “langit tertutup”, tarif dasar sedikit diturunkan, hal ini terutama terlihat di Krimea, di mana bandara Simferopol ditutup sementara. Di Yalta, menurut Cyan. Analis”, tarif sewa saat ini 9% lebih rendah dibandingkan musim panas lalu, di Alushta - sebesar 5%, sedangkan di Sochi, dengan bandara yang berfungsi, harga telah meningkat sebesar 18%.

“Enam bulan lalu, selama liburan Tahun Baru, aktivitas penyewa sebanding dengan Sochi dan Yalta, tetapi sekarang ada redistribusi permintaan ke Sochi, kota dengan aksesibilitas transportasi yang lebih baik di antara resor lainnya, sedangkan kota Krimea tidak lagi menjadi salah satu pemimpin dalam permintaan sewa harian, "kata Popov.

Apartemen kecil dengan penurunan pasokan dan permintaan

Dari pertengahan Maret hingga akhir April, perusahaan hanya menyediakan sedikit perumahan. Begitu situasi sedikit stabil, pengembang bergegas membuka penjualan properti baru. Hasilnya, pada bulan Mei, rekor jumlah perumahan dibangun di Moskow dan wilayah Moskow selama satu setengah tahun terakhir: lebih dari 70 bangunan dengan luas total lebih dari 1,2 juta meter persegi. M.

Akibatnya, terjadi distorsi di pasar: permintaan dari masyarakat menurun, dan pasokan meningkat. Menurut Cian. Analis”, jika pada Februari 73 ribu apartemen dan apartemen di wilayah Moskow tersedia untuk pembeli, kini ada hampir 85 ribu lot.

Menurut Ivan Cheremnykh, para pengembang menyiapkan semua yang mereka miliki. Dalam jangka panjang, pasokan akan berkurang seiring turunnya permintaan. Banyak proyek baru yang terhenti - hal ini akan mempengaruhi pilihan perumahan di masa depan.

Pada saat yang sama, pengembang menghadapi beberapa masalah: meningkatnya biaya konstruksi dan lahan, kewajiban kepada bank, dan meningkatnya biaya tenaga kerja. Pengembang ingin mendatangkan kembali pembeli, namun hipotek tidak banyak merangsang permintaan. Jika Anda menurunkan harga, hal ini akan menyebabkan penurunan profitabilitas bisnis. Selain itu, ada kemungkinan pembeli ingin menunggu diskon yang lebih besar lagi.

Andrey Boykov yakin bahwa dalam menghadapi penurunan permintaan, dunia usaha akan mulai berjuang untuk mendapatkan pelanggan, misalnya melalui pemasaran yang lebih agresif dan program bersama dengan bank:

“Tentu saja pengembang akan berusaha menahan kenaikan harga dengan berbagai metode pemasaran, agar tidak memicu penurunan permintaan lebih lanjut, yang telah turun hingga 65% di hampir semua pengembang sejak awal operasi militer. Kini setelah suku bunga dan ketentuan utama untuk hipotek preferensial diturunkan, situasinya berangsur-angsur membaik, namun secara keseluruhan, pada akhir tahun kami memperkirakan penurunan penjualan sebesar 15%.”

Ada kemungkinan besar bahwa untuk mengimbangi kenaikan biaya konstruksi dan memenuhi tenggat waktu dan parameter proyek, pengembang akan mengurangi kualitas, memberikan preferensi pada bahan yang murah. Namun, Cheremnykh yakin bahwa “tidak ada ruang untuk memperburuk standar,” dan tidak ada gunanya mengurangi kualitas di apartemen segmen premium. Menurutnya, opsi paling terjangkau ketika harga real estat naik adalah dengan terus mengurangi luas apartemen, meninggalkan serangkaian fungsi yang sama:

“Lihat saja orang Jepang yang punya niche apartemen seluas 12 meter persegi. meter dan dua orang tinggal di dalamnya. Mengapa? Karena real estat terlalu mahal dan tidak mungkin diatur. Oleh karena itu, luasnya akan berkurang.”